INVESTIR EN IMMOBILIER VIA UN OPPCI
Il y a une multitude de façons de détenir un patrimoine immobilier :
En direct, via une structure sociétale (sci, sarl de famille) ou encore via un véhicule mutualiste comme les scpi ou l’opci.
Néanmoins, une autre solution méconnue consiste à utiliser comme véhicule d’investissement dans l’immobilier l’OPPCI.
L’Organisme Professionnel de Placement Collectif Immobilier (OPPCI) est un Fonds d’Investissement Alternatif (FIA) soumis à l’agrément de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) et accessible pour des clients professionnels ou semi-professionnels à partir de 100000 euros.
Les OPPCI ont vocation, comme les scpi, à acquérir des biens immobiliers qu’ils peuvent alors mettre en location, rénover, réhabiliter mais aussi céder à la découpe. Les immeubles acquis répondent à des exigences de rendement, de potentiel de valorisation mais aussi de liquidité organisée par la société de gestion.
Contrairement à l’opci qui doit détenir au moins 40% de son allocation en actifs financiers, l’OPPCI peut investir quasiment 100% en immobilier, ce qui permet donc de s’affranchir de cette restriction d’investissement soumis à la volatilité et donc de détenir un produit pur immobilier non côté et déconnecté des marchés financiers.
La valorisation des actifs immobiliers de l’OPPCI est réalisée à minima deux fois par an par un expert immobilier indépendant et un commissaire aux comptes contrôle les documents comptables et certifie les comptes.
Contrairement aux revenus de scpi qui rentrent dans l’assiette des revenus fonciers de l’épargnant et donc imposés à la tranche marginale d’imposition et aux prélèvements sociaux, les revenus et ou plus-values de cession des OPPCI sont soumis depuis la loi Macron de 2015 à la fiscalité des valeurs mobilières et donc à la Flat Tax de 30%.
Particulièrement intéressante pour un particulier, la structure des OPPCI peut s’avérer tout aussi attractive pour une personne morale. En effet, l’OPPCI est totalement exonéré d’impôt sur les sociétés (art 208, 3 du CGI) sous conditions qu’il distribue au minimum :
- 85% des revenus nets locatifs.
- 50% des plus-values de cession d’actifs.
- 100% des dividendes provenant de possibles filiales.
Ce véhicule d’investissement est véritablement novateur tant dans son fonctionnement que dans sa souplesse de gestion mais il faut toutefois toujours bien garder à l’esprit que l’OPPCI n’offre aucune garantie en capital et que la durée de placement recommandée doit être au minimum de 5 ans.
Nous restons à votre disposition si vous souhaitez approfondir le sujet.