Comment investir en démembrement ?
Le droit qu’une personne dispose sur un bien se scinde en deux droits distincts : l’usufruit et la nue-propriété. Lorsque le démembrement est exercé par deux personnes différentes on parle de démembrement de propriété. L’usufruitier dispose du droit de jouissance et d’usage du bien mais il ne dispose pas de la propriété contrairement au nu-propriétaire. En règle générale, le démembrement prend fin lors du décès de l’usufruitier mais sa durée peut être également temporaire. La réunion de l’usufruit et de la nue-propriété ne génère aucune taxation successorale et donc facilite la transmission.
Le démembrement de propriété est une situation fréquente notamment lors d’une succession. Que faire des biens sur lesquels porte le démembrement de propriété ?
Tout dépend de leur nature, le démembrement s’exerce différemment selon que le bien soit consomptible (dont on ne peut pas faire usage sans le consommer comme l’argent) ou pas consomptible (ex : un bien immobilier).
Dans le premier cas, on parle de quasi-usufruit, l’usufruitier est considéré comme s’il était plein propriétaire. Il peut faire ce qu’il veut à charge pour lui de rendre ce qu’il a perçu lorsque l’usufruit s’éteint. Dans ce régime, dresser un inventaire des biens qui y sont soumis et formaliser les droits des nus-propriétaires au moyen d’une convention de quasi-usufruit est une étape incontournable pour protéger l’ensemble des parties. Le formalisme est important et l’on conseille de faire acquérir date certaine au document afin qu’il soit opposable auprès de l’administration fiscale.
Dans le deuxième cas, le démembrement est co-géré entre les parties, chacun ayant ses prérogatives. C’est le cas de l’immobilier où seul l’usufruitier percevra les revenus du bien loué. En cas de vente du bien, l’article 621 du code civil prévoit la ventilation du prix de vente entre usufruitier et nu-propriétaire mais ce n’est pas forcément souhaitable. Les vendeurs peuvent donc se mettre d’accord pour reporter le démembrement sur le prix de cession. Il faudra bien s’assurer de la traçabilité de cette volonté (qui peut apparaître dans l’acte de vente) pour ne pas en perdre les effets au jour de la disparition de l’usufruitier.
Il est donc important de discerner dans quel cas on se trouve avant d’envisager toute opération patrimoniale et notamment le remploi sur un contrat de capitalisation. Le quasi-usufruitier pourra seul souscrire le contrat à son nom alors que dans le démembrement co-géré la souscription du contrat aura lieu conjointement entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.
L’investissement au moyen de fonds démembrés est une situation plus courante que l’on ne croit mais qui nécessite d’être accompagné, n’hésitez pas à nous solliciter.